土地選びは「市街化区域か、調整区域か」から始めよう

「駅に近い方がいい」「できれば広い土地がいい」「予算はこれくらいで…」土地を探すとき、いろんな条件が頭に浮かぶと思います。

でも私たちがお客様と土地のお話をするとき、まず最初にお伝えしているのが「市街化区域」と「市街化調整区域」の違いです。ちょっと難しそうな言葉ですが、ここを知っておくだけで、土地選びの見え方がガラッと変わります。

そもそも「市街化区域」「市街化調整区域」って？

伊予市や松前町、松山市には、都市計画法というルールにもとづいて、エリアごとに「市街化区域」と「市街化調整区域」が決められています。ざっくり言うと、こんなイメージです。

• 市街化区域：これから街として発展させていくエリア。家やお店をどんどん建てていきましょうという区域
• 市街化調整区域：街が広がりすぎないようにブレーキをかけるエリア。家などの建物は原則建てられず、田んぼや畑、自然を守っていく区域

同じ町の中でも、道を一本はさんで区域が変わることもあるんです。

なんでわざわざ分けているの？

気になりませんか？実はこれ、街の将来とお財布の話にもつながっています。

もし好きな場所にどこでも家が建てられると、街がどんどん外へ広がっていきます。そうなると、道路・水道・下水道などのインフラを広い範囲で整備・維持しなければならず、そのぶん税金もかかって、市町村の財政を圧迫してしまいます。

家がまとまっていれば、水道管や道路は短くてすみます。逆に家が点々と広がると、そのぶん長い水道管や道路が必要になり、維持するお金もかさんでいくんです。

そこで、「街にするところ」と「自然や農地を守るところ」をあらかじめ線引きしておこう、というのがこの制度の考え方です。

さらに最近は人口減少が進む中で、住まいやお店、病院などをある程度まとめて、少ない人数でも暮らしやすい街を保つ「コンパクトシティ」という考え方も広がっています。市街化区域・調整区域の線引きは、こうした街づくりの土台にもなっているんですね。

伊予市・松前町の区域はここで確認できます

ご自身が気になっている場所がどちらの区域か、下のページから確認できます。

• 伊予市の区域はこちら → PDF
• 松前町の区域はこちら → 地理院地図

※ほかにも「都市計画区域外」などの区分もありますが、今回は多くの方が関わる市街化区域と市街化調整区域にしぼってお話しします。

市街化区域の特徴

＜いいところ＞

• 駅やスーパー、病院、学校などが比較的近くにまとまっていて、生活がとにかく便利
• 区域の中がさらに「住宅地向け」「商業地向け」「工業地向け」など細かく分けられていて（用途地域といいます）、周りにどんな建物が建つかある程度予想しやすい
• 下水道などのインフラが整っているエリアが多い
• 住宅ローンの審査や、将来売るときも比較的スムーズ

＜気になるところ＞

• 家が建ち並んでいるぶん、お隣との距離が近く、ちょっと窮屈に感じることも
• 土地の価格は調整区域より高め

市街化調整区域の特徴

＜いいところ＞

• 周りに田んぼや畑が広がっていて、のびのびとした環境
• 散歩や家庭菜園、子どもが走り回れる庭など、ゆったりした暮らしがしやすい
• 土地の価格が比較的お手頃で、広い土地も見つけやすい

＜気になるところ＞

• 買い物や通勤・通学は車がほぼ必須
• 家を建てるには条件や許可が必要で、誰でも・どんな土地でも建てられるわけではない
• 下水道がなく浄化槽が必要な場合がある
• 将来の建て替えや売却、住宅ローンの審査で注意が必要なケースも

「高い・安い」より「どう暮らしたいか」

こうして比べてみると、どちらが良い・悪いではなく、それぞれに向いている暮らし方があることがわかると思います。

こんな方に向いています

• 駅や買い物の近さを重視したい、車に頼らず暮らしたい → 市街化区域
• 広い庭で家庭菜園、静かな環境で子育てしたい → 市街化調整区域

土地の価格だけで選ぶと、住んでから「思っていた暮らしと違った…」ということにもなりかねません。「どんな生活をしたいのか」を先に考えると、土地選びの優先順位も自然と見えてきます。

まずは「理想の暮らし」を聞かせてください

もちろん、土地選びには陽当たりや広さ、価格、周辺環境など、ほかにもいろいろな判断基準があります。

でも最初から全部決めなくて大丈夫です。「子どもがのびのび遊べる家がいい」「通勤は30分以内がいい」──そんなざっくりしたイメージからお話しいただければ、私たちが条件に近い土地をご提案します。

調整区域の土地で「ここは建てられる？」といった確認も、地元の不動産会社として丁寧にお調べしますので、お気軽にご相談ください。

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